2020年11月下旬，在广州市城市建设投资集团有限公司（以下简称“广州城投”）接盘恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大地产”）100亿元战略投资时，恒大地产所持3间核心企业的股权被质押予广州城投。

几乎在同一时间，广州富力地产股份有限公司（02777.HK，以下简称“富力地产”）持有至少7间核心企业的股权，亦被质押予广州城投。

恒大地产曾经是总部位于广州的大型地产商，2021年初，恒大地产的1300亿元战略投资即将到期时，恒大集团（03333.HK）面临着极大的回购压力；富力地产的总部仍然位于广州，有关它的流动性压力传闻，不绝于耳。

最近两年间，包括苏宁易购、北大方正等国内多家头部企业暴露出信用风险，深圳、珠海等地广东国资走向台前，扮演了“白衣骑士”的角色。

作为广州市的国资龙头，广州城投也不遑多让。它直接向恒大地产、富力地产输送大笔资金，与此同时，这些地产商将其名下持有最有价值的开发项目及业务资产出质广州城投作为担保。

这一轮对广州本土民营企业的纾困过程中，广州城投在房地产领域的投资触角延伸得更加广泛且深远。

按照之前它对雪松控股集团有限公司（以下简称“雪松控股”）的纾困逻辑，广州城投向恒大地产、富力地产输送大笔资金，帮助它们缓解流动性压力的基础上，大概率还会寻求直接参与这些地产商名下的项目开发，以加大对地产业务的布局与回报。

100亿元援驰恒大地产

2020年11月下旬，广州城投决定出资100亿元接盘恒大地产的战略投资时，实际上并不惹人注目，但却十分关键。

根据恒大集团与原战略投资者签订的投资协议，1300亿元战略投资的期限为2021年1月底，届时若恒大地产无法与深深房（000029.SZ）完成重组并在A股上市，恒大集团将要回购1300亿元战略投资款。

恒大地产与深深房重组上市的交易事项持续了长达4年多时间而最终折戟，恒大集团在2020年下半年开始面临1300亿元战略投资款的回购压力。

恒大集团经过与原战略投资者协商，1300亿元的战略投资里，其中957亿元战略投资者同意继续持有，43亿元战略投资由恒大集团回购，至为关键的是剩下300亿元战略投资，则是引入了广深两地国资共同接盘。

其中，深圳国资旗下的深圳市人才安居集团有限公司受让了恒大地产的200亿元战略投资，另外100亿元战略投资由广州城投接盘。

据《中国经营报》记者了解，根据广州城投与恒大地产部分原战略投资者及股东签署的股权转让协议，广州城投出资100亿元换取了恒大地产约4.81%的股权。

但这并不是广州城投与恒大地产之间交易的全部。几乎在广州城投向恒大地产出资100亿元的同一时间，一间名为“广州城恒城市更新投资有限公司”的企业登记设立，注册资本为50亿元，由广州城投持股51%，恒大地产持股49%，恒大地产将其所持广州城恒城市更新投资有限公司的全部股权质押予广州城投。

除广州城恒城市更新投资有限公司外，恒大地产还将所持另外两间核心企业——深圳市君栎鑫泰实业投资有限公司、广东华信合城投资有限公司各自51%的股权也都被质押予广州城投。

据记者查询了解，截至目前，广州城恒城市更新投资有限公司、深圳市君栎鑫泰实业投资有限公司、广东华信合城投资有限公司这3家企业名下未曾持有开发项目，但它们大概率与恒大地产众多暂时尚未并表、潜在储备的旧改项目有关。

其中，广州城恒城市更新投资有限公司、广东华信合城投资有限公司的注册地分别为广州市南沙区黄阁镇、东涌镇，这里是恒大地产在广州获取拓展旧改项目的重点区域之一。

而深圳市君栎鑫泰实业投资有限公司的注册地为深圳市罗湖区的京基100大厦，隔街就是恒大地产在深圳储备的最具开发潜力的旧改项目——蔡屋围旧改项目。

值得注意的是，恒大地产将所持广州城恒城市更新投资有限公司49%的股权、深圳市君栎鑫泰实业投资有限公司51%的股权、广东华信合城投资有限公司51%的股权质押予广州城投，意味着恒大地产对这3家核心企业的股权处置将受到限制，从而确保了广州城投的相关权益。

记者向广州城投方面求证了解恒大地产将其所持上述3家核心企业的股权质押予该公司的原因，以及该公司是否有意直接参与恒大地产潜在储备的旧改项目，广州城投方面已收悉记者的采访问题，但未予以回应。

嫁接业务的纾困逻辑

与恒大地产不同，广州城投并未直接参股投资富力地产，但在2020年底至2021年初，富力地产却将名下更多数量的核心企业股权质押给了广州城投。

其中，富力地产在2020年底将所持广州天力建筑”的100%股权全部出质予广州城投。

广州天力建筑是富力地产旗下最核心的建筑施工平台，承接了大量开发项目的建设工程。据富力地产最近一次披露广州天力建筑的财务数据，2019年一季度末，该公司的总资产接近208亿元，净资产约为77亿元，2018年全年营收接近194亿元，净利润超过8亿元。

2020年底至2021年初，富力地产还将所持广州圣景房地产开发有限公司25%的股权、广州富力兴盛置业发展有限公司25%的股权、广州富力鼎盛置业发展有限公司100%的股权、广州富景吉山房地产开发有限公司50%的股权、广州富石城市更新投资有限公司100%的股权、富力（哈尔滨）房地产开发有限公司100%的股权出质予广州城投。

据记者查询了解，以上这6家企业分别开发或持有广州富力盈凯广场、广州富力盈悦国际、广州富力空港假日酒店等商办酒店物业，以及位于广州天河的吉山旧改项目、位于广州番禺的石壁旧改项目，还有哈尔滨富力江湾新城项目等。

记者进一步了解到，富力地产将所持这7家核心企业股权质押予广州城投，相当于以公司名下建筑施工、商办酒店物业、旧改及住宅项目等核心业务与资产作为抵押，主要为了向广州城投获取一笔50亿元的短期贷款，寻求补充流动性。

广州城投接盘恒大地产、输血富力地产的投资逻辑，可从其纾困雪松控股的过程中窥见端倪。

2019年3月，为了解决雪松控股旗下雪松实业集团有限公司的流动性问题，广州城投通过旗下广州市城发投资基金管理有限公司向雪松实业集团有限公司提供了60亿元债权资金。

几乎在同一时间，一家名为“广州市城投雪松投资控股有限公司”的企业注册设立，由广州城投持股51%，雪松控股持股49%，自此从2019年开始，广州城投新增从事电解铜等大宗商品贸易业务，而这一直是雪松控股的主营业务。

电解铜等大宗商品贸易业务大幅推高了广州城投的营收规模。2019年，广州城投的营业收入超过了179亿元，比2018年的31亿元大幅增长470%。其中，大宗商品贸易业务收入超过125亿元，营收占比近70%，而2018年仅有4594万元，营收占比不足1.5%。

广州城投开展电解铜等大宗商品贸易业务得以迅速、大幅增长，主要由于其与雪松控股在业务层面上的合作嫁接。因此在大宗商品贸易业务上，雪松控股及其关联企业不仅成为了广州城投的最大客户，同时又是广州城投的最大供应商。

                                （来源：中国经营报）